房地產(chǎn)“新常態(tài)”下的機(jī)遇與風(fēng)險(xiǎn)及產(chǎn)業(yè)鏈投資機(jī)會(huì)分析

　　1.不良巨頭退出歷史舞臺(tái)的啟示

　　8月全國房地產(chǎn)累積新開工面積同比下滑3.2%，跌破多年均值下軌，也是除去疫 情非正常波動(dòng)情況下多年以來最低水平附近。隨著地產(chǎn)資金鏈（包括客戶下款與融資政策影響）緊張，民企拿地?zé)崆轶E然下降，例如南京下半年集中土拍（9月）僅一家民企拿地，其余均為國資背景，多地樓市曝出流拍信息，這些情況很像18年的時(shí)候。

　　2018年的金融去杠桿宣告了一大堆玩弄資本運(yùn)作的虛胖巨象一個(gè)個(gè)轟然倒塌。當(dāng)時(shí)有一篇分析文章傳遍互聯(lián)網(wǎng)———《江浙經(jīng)濟(jì)，也已崩潰》。然而，我們看到在去杠桿政策下，一大堆吞噬納稅人錢財(cái)而虛胖的僵尸企業(yè)一個(gè)個(gè)退出歷史舞臺(tái)而后中國民營經(jīng)濟(jì)發(fā)展更加壯大，在多個(gè)領(lǐng)域角逐全球領(lǐng)先位置。

　　從過去幾年復(fù)雜的形勢(shì)來看，我們看到了中國經(jīng)濟(jì)的韌性，高層政策富有成效的成果，爾后資本市場(chǎng)展開了牛市歷程。

　　時(shí)至今日，中國恒大的崩潰也預(yù)示著玩弄資本的不良企業(yè)巨頭退出了歷史舞臺(tái)，讓更多的金融資源匹配給優(yōu)質(zhì)的企業(yè)家和產(chǎn)業(yè)。

　　有人說，恒大的崩潰預(yù)示著房地產(chǎn)至暗時(shí)刻的到來？我覺得不盡然，如果你是個(gè)安分守己的好學(xué)生，通過自身努力考上大學(xué)，然而有人卻依靠舞弊謀求發(fā)展，對(duì)于你來說，法律懲治了這樣的行為，難道不是給奮斗者更好的土壤嗎？

　　沒有規(guī)則和邊界的擴(kuò)張，過分滿足私欲的企業(yè)野心是社會(huì)發(fā)展的悲哀而不是進(jìn)步。所以包括恒大在內(nèi)多個(gè)房地產(chǎn)巨頭的倒下，并不是預(yù)示著房地產(chǎn)行業(yè)的崩潰，而是有利于這個(gè)行業(yè)繼續(xù)穩(wěn)步向前發(fā)展，穩(wěn)定中國經(jīng)濟(jì)基本盤。

　　2.房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入新常態(tài)

　　先直接拋出觀點(diǎn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入新常態(tài)：政策旨在抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)大起大落，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，并非要打壓房?jī)r(jià)或打壓房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展，房?jī)r(jià)整體趨勢(shì)緩慢上行仍為消化超發(fā)貨幣的主要資產(chǎn)類別。

　　從2007年以來房地產(chǎn)價(jià)格環(huán)比漲幅來看，房?jī)r(jià)有3個(gè)階段同比增幅為負(fù)，彼時(shí)中央開始了大規(guī)模的房地產(chǎn)救市措施。而2015年房地產(chǎn)救市則在后來演變?yōu)榱朔康禺a(chǎn)去庫存運(yùn)動(dòng)，房?jī)r(jià)漲幅驚人且時(shí)間較長(zhǎng)。所以，今年初房地產(chǎn)價(jià)格有抬頭走勢(shì)，被政策打壓，房住不炒。

　　所以，我認(rèn)為，房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入了穩(wěn)定發(fā)展的走勢(shì)之中，政策有保有壓的態(tài)勢(shì)十分明顯，不希望房地產(chǎn)市場(chǎng)大幅波動(dòng)，主要通過對(duì)流動(dòng)性的打壓來抑制房地產(chǎn)的大起大落。

　　就拿近段時(shí)間來看，房地產(chǎn)非常低迷的時(shí)候，各地地方政 府也有一些促進(jìn)本地市場(chǎng)健康發(fā)展的舉措，同時(shí)過熱的時(shí)候果斷出手，整體地價(jià)和限價(jià)則呈現(xiàn)穩(wěn)中有升的格局。例如2015年的房地產(chǎn)救市措施，以及2019年各地出臺(tái)的房地產(chǎn)穩(wěn)定措施等。

　　但2020年12月全國70大中城市房?jī)r(jià)同比漲幅僅為3.7%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于同時(shí)期歐美等主要發(fā)達(dá)國家房?jī)r(jià)漲幅，說明本輪房地產(chǎn)市場(chǎng)房住不炒的政策得以落實(shí)，趨于穩(wěn)定。

　　就在國內(nèi)宏觀調(diào)控加碼的背景下，房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格總體穩(wěn)定，體現(xiàn)了中國資產(chǎn)價(jià)格的相對(duì)剛性。影響房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格主導(dǎo)因素：地價(jià)、貨幣供應(yīng)量及成本，房地產(chǎn)價(jià)格從某種意義上來說歸根結(jié)底是貨幣現(xiàn)象。

　　在地價(jià)穩(wěn)定、貨幣供應(yīng)量總體穩(wěn)定大于GDP增長(zhǎng)的情況下，房?jī)r(jià)穩(wěn)定符合長(zhǎng)期趨勢(shì)。這是基本觀點(diǎn)和邏輯。

　　從8月M2同比數(shù)據(jù)上來看，目前穩(wěn)定在8%左右相比仍處于近年低位，表明貨幣政策仍處收斂區(qū)間，貨幣政策再度下行的可能性已經(jīng)不大。對(duì)房地產(chǎn)刺激或打壓的效能有限。但從長(zhǎng)期來看貨幣供應(yīng)量大于GDP其超發(fā)的貨幣仍然由房地產(chǎn)等資產(chǎn)市場(chǎng)承接多余流動(dòng)性，房?jī)r(jià)長(zhǎng)期穩(wěn)定的基石未變，所為房地產(chǎn)價(jià)格本質(zhì)上來說是貨幣現(xiàn)象。

　　所以，我認(rèn)為房地產(chǎn)市場(chǎng)目前進(jìn)入了新常態(tài)。通過對(duì)房地產(chǎn)資本無序擴(kuò)張、流動(dòng)性合理控制抑制投機(jī)、提高首付比例及貸款利率等方式使房地產(chǎn)步入穩(wěn)健發(fā)展的新時(shí)代，不再向過往能夠大起大落。局部市場(chǎng)可能出現(xiàn)上漲，主要還看投資人的眼光了，類似股市齊漲共跌大幅上漲的時(shí)代業(yè)已終結(jié)。

　　3.未來房地產(chǎn)市場(chǎng)的看點(diǎn)

　　今年下半年抑制房地產(chǎn)投機(jī)的主要現(xiàn)象是房貸利率陡然提高和額度緊張導(dǎo)致房地產(chǎn)壓力加大，拖垮高杠桿下的現(xiàn)金流。特別是部分地區(qū)首套房利率高達(dá)6.2%，顯然超過了投資投機(jī)性需求的忍耐上限。

　　從未來房?jī)r(jià)漲幅來看，平均水平只有3-4%，考慮到有1%的房租系數(shù)，則收益率預(yù)期為4-5%，而貸款利率竟然高達(dá)6%以上，甚至連剛需都無法忍受，買盤力量下半年受此影響打擊巨大，而額度緊張直接打擊了高杠桿的房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流。

　　房貸利率達(dá)到6%以上及額度控制的政策是不可持續(xù)的，因?yàn)槠浯驂毫烁嗍莿傂栊枨蠛透纳菩孕枨蟆Ｓ绕涫钳B加一些核心城市優(yōu)勢(shì)地段高達(dá)七八成的首付比例，令剛需和改善望洋興嘆。這些情況是不可持續(xù)的，因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展是需要保護(hù)剛需和改善的，同時(shí)要抑制投資投機(jī)性炒作。歷史上來看，只要土地市場(chǎng)大幅冷卻，房地產(chǎn)市場(chǎng)微調(diào)以促進(jìn)平穩(wěn)發(fā)展的舉措也就不遠(yuǎn)了。

　　從第二部分講到房地產(chǎn)未來仍然是平穩(wěn)發(fā)展的趨勢(shì)。而在今年下半年拿地踴躍的央企（一二線核心城市優(yōu)質(zhì)地塊）將明顯受益，如中海地產(chǎn)等。在某些城市，央企有很大余地選擇地塊，都是比較不錯(cuò)的項(xiàng)目地塊，未來盈利前景還是比較穩(wěn)定的。

　　遙想2015年之后的股票市場(chǎng)，管理層大舉在股票市場(chǎng)去杠桿，通過對(duì)包括兩融比例限制、場(chǎng)外配資及坐莊行為（市值管理）的打擊后，股票市場(chǎng)迎來了價(jià)值投資以及2019年以來的慢牛走勢(shì)。

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)將和股票市場(chǎng)一樣，兩大資本市場(chǎng)將在未來攜手出現(xiàn)穩(wěn)定繁榮的景象。相較于股市機(jī)構(gòu)投資者，房地產(chǎn)市場(chǎng)的房企同樣面臨專業(yè)性、眼光及風(fēng)控實(shí)力的考核，才能在市場(chǎng)中賺錢，活得滋潤。

　　4.產(chǎn)業(yè)鏈投資機(jī)會(huì)分析

　　綜上，我們看到很多投資人對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)下半年出現(xiàn)的新情況過于擔(dān)憂，悲觀情緒蔓延，部分房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈股票出現(xiàn)大幅下跌，而包括東方紅在內(nèi)的一些明星機(jī)構(gòu)逆勢(shì)大幅加倉地產(chǎn)股，再一次上演了抄底大戲。

　　目前我們關(guān)注的主要是一些低估值的央企屬性的房地產(chǎn)建筑企業(yè)及產(chǎn)業(yè)鏈相關(guān)機(jī)會(huì)。央企地產(chǎn)和建筑公司在民營企業(yè)資金鏈和信用危機(jī)之后，迎來再一次擴(kuò)張的機(jī)會(huì)。同時(shí)部分區(qū)域調(diào)整地價(jià)和裝修新政其實(shí)有利于房企單位盈利能力，如果明年房貸政策和利率放松，將迎來很好的戴維斯雙擊。

　　基于我們前述的分析，我們認(rèn)為房地產(chǎn)在未來有望穩(wěn)定發(fā)展，那么房地產(chǎn)市場(chǎng)周期性屬性變淡，將會(huì)成為消費(fèi)或公共事業(yè)型公司，并且有穩(wěn)定的盈利回報(bào)預(yù)期，這樣的情況，有利于提升國內(nèi)A股房地產(chǎn)上市公司估值，這一點(diǎn)很重要。

　　同時(shí)，我也關(guān)注房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈相關(guān)定制家居企業(yè)。在精裝修時(shí)代到來之際，隨著精裝修房大批量上市，定制家居企業(yè)將在未來穿透行業(yè)和政策周期，迎來爆發(fā)的節(jié)點(diǎn)。

　　它們正以精裝修時(shí)代的入口資源完成消費(fèi)升級(jí)、品類擴(kuò)張及頭部份額提升等多重趨勢(shì)的作用，迎來很好的成長(zhǎng)性。雖然它們目前面臨的是成本上升和新開工下滑的不利影響，然而其品類擴(kuò)張、消費(fèi)升級(jí)及存量房批量改善的需求將刺激穿越行業(yè)周期。