未來房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控方向：人、房、地、錢四位一體的聯(lián)動(dòng)新機(jī)制

　　長效機(jī)制建設(shè)對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)健康發(fā)展至關(guān)重要。人、房、地、錢四位一體的聯(lián)動(dòng)新機(jī)制，是房地產(chǎn)長效機(jī)制的核心內(nèi)容，也為未來房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控指明方向。

　　長效機(jī)制建設(shè)對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)健康發(fā)展至關(guān)重要。2018年，黨中央、國務(wù)院決定實(shí)施房地產(chǎn)長效機(jī)制。經(jīng)過幾年探索，圍繞穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期，通過始終堅(jiān)持“房住不炒”定位，落實(shí)城市主體責(zé)任，逐步建立人、房、地、錢四位一體的聯(lián)動(dòng)新機(jī)制，我國房地產(chǎn)市場(chǎng)總體保持了平穩(wěn)運(yùn)行。實(shí)踐證明，房地產(chǎn)長效機(jī)制符合國情，符合房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展規(guī)律，是精準(zhǔn)有效的。

　　長效機(jī)制是相對(duì)短期手段而言的。過去，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的過程中，曾多次把對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的刺激作為帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長的方法，一定程度上將房地產(chǎn)市場(chǎng)工具化。近年來，不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段多被提及?？梢钥吹剑幢闶窃?020年，新冠肺炎疫情非常嚴(yán)重的時(shí)期，“房住不炒”定位，“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段”也是一以貫之地堅(jiān)持。

　　人、房、地、錢四位一體的聯(lián)動(dòng)新機(jī)制，是房地產(chǎn)長效機(jī)制的核心內(nèi)容，也為未來房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控指明了方向。

　　人，對(duì)應(yīng)住房需求。在房地產(chǎn)長效機(jī)制建設(shè)中，既保護(hù)合理的住房需求，緩解特定群體的住房困難，也抑制不合理的投機(jī)和炒作需求。比如，金融機(jī)構(gòu)對(duì)于購買首套住房的剛需人群和剛需以外購房者有首付和貸款利率上的差異，差別化信貸政策體現(xiàn)了對(duì)剛需購房人群的支持。為緩解新市民和青年人的住房困難，國家大力倡導(dǎo)加快發(fā)展保障性租賃住房，并提出了土地、稅費(fèi)等方面的支持和優(yōu)惠政策。對(duì)于投機(jī)炒作人群，則通過不斷完善限購、限貸，打擊假離婚、假小微企業(yè)等相關(guān)政策，實(shí)現(xiàn)調(diào)控“打補(bǔ)丁”和“補(bǔ)漏洞”。

　　房，對(duì)應(yīng)住房供給。我國住房保障供應(yīng)體系逐步清晰，住房租賃供給力度正在加大。近日，我國首次明確了住房保障體系的頂層設(shè)計(jì)，今后國家住房保障體系以公租房、保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房為主體。同時(shí)，在解決好大城市住房突出問題上，為改善長期以來存在的“售賣一條腿長，租賃一條腿短”的狀況，將加快補(bǔ)齊住房租賃短板。包括高度重視保障性租賃住房建設(shè)，完善長租房政策，逐步使租購住房在享受公共服務(wù)上具有同等權(quán)利，規(guī)范發(fā)展長租房市場(chǎng)。相信“十四五”時(shí)期，將有更多新市民青年人愿意以租賃方式解決居住問題，租賃住房的供給擴(kuò)大也將對(duì)平抑大城市高房?jī)r(jià)起到一定作用。

　　地，表明需要穩(wěn)地價(jià)，土地將成為擴(kuò)大租賃住房供給的重要支持手段。房?jī)r(jià)過快上漲與高地價(jià)密不可分，穩(wěn)地價(jià)是穩(wěn)房?jī)r(jià)的重要前提。今年以來，一些熱點(diǎn)城市實(shí)施了土地出讓“兩集中”規(guī)則，從不定期土地出讓，到集中發(fā)布土地出讓規(guī)劃、集中組織出讓，一定程度上穩(wěn)定了房企拿地預(yù)期，有利于地價(jià)穩(wěn)定。同時(shí)，限房?jī)r(jià)、控地價(jià)、提品質(zhì)的做法正在得到推行。有關(guān)部門還嚴(yán)格購地企業(yè)資格審核，并建立購地資金審查和清退機(jī)制，以此降低企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。在發(fā)展保障性租賃住房的過程中，明確可以利用農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地、企事業(yè)單位自有閑置土地、產(chǎn)業(yè)園區(qū)配套用地和非居住存量閑置房屋等來建設(shè)，這些土地和房地產(chǎn)過去并不能用于住宅，而今可以用于保障性租賃住房，這是土地政策上的重大調(diào)整和突破。

　　錢，表明將進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)金融管理。從去年至今，房地產(chǎn)金融管理的各項(xiàng)措施發(fā)揮顯著作用。針對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的“三線四檔”融資管理規(guī)則，使得房企降負(fù)債、降杠桿取得積極成效，經(jīng)營財(cái)務(wù)指標(biāo)明顯改善。銀行金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中管理制度的實(shí)施，使得銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款、個(gè)人住房貸款集中度穩(wěn)步降低，避免了銀行貸款過多流向房地產(chǎn)領(lǐng)域。房地產(chǎn)金融管理是抑制房?jī)r(jià)過快上漲，避免泡沫持續(xù)累積，降低房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)鍵舉措。

　　房地產(chǎn)長效機(jī)制不是短期手段和權(quán)宜之計(jì)，而是著眼長遠(yuǎn)的根本遵循?？梢灶A(yù)見，房地產(chǎn)長效機(jī)制將繼續(xù)堅(jiān)持和完善，也將不斷推動(dòng)我國房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)平穩(wěn)健康發(fā)展。今年以來，各地樓市調(diào)控政策密集出臺(tái)，不但力度大，指向也更為精準(zhǔn)。刷新歷史紀(jì)錄！截至8月底各級(jí)政府樓市調(diào)控政策總數(shù)超過400項(xiàng)今年以來，各地各級(jí)政府密集出臺(tái)意在抑制房?jī)r(jià)上漲、遏制炒房行為的各種調(diào)控政策。

　　一線城市中，北京嚴(yán)打“假離婚”購房，規(guī)范新房銷售；上海房貸審批“三價(jià)就低”，壓縮房貸規(guī)模；深圳嚴(yán)堵小產(chǎn)權(quán)、回遷房、學(xué)區(qū)房炒作；廣州大幅增加住宅用地供應(yīng)，從嚴(yán)管理人才住房限售。在二三四線城市中，各級(jí)政府因城施政，進(jìn)一步精準(zhǔn)化調(diào)控，例如合肥建立熱點(diǎn)學(xué)區(qū)二手房交易指導(dǎo)價(jià)發(fā)布機(jī)制；東莞試點(diǎn)“5折買房”；銀川、大連等地延長限售年限或擴(kuò)大限購范圍；杭州、廈門、溫州等地要求不得炒作學(xué)區(qū)房或抱團(tuán)漲價(jià)等。

　　對(duì)于今年以來房地產(chǎn)調(diào)控政策的特點(diǎn)和效果，一是可以看到政策調(diào)控的“工具箱”里內(nèi)容很豐富。今年以來，樓市調(diào)控的方式、力度及密度都出現(xiàn)了顯著升級(jí)。房地產(chǎn)調(diào)控方案密集出臺(tái)，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)金融的審慎監(jiān)管、建立多主體供給的住房制度、熱點(diǎn)城市集中供地機(jī)制，一系列的組合拳形成了“人、房、地、資金”的聯(lián)動(dòng)機(jī)制。二是政策調(diào)控的“導(dǎo)向性”不斷強(qiáng)化。一方面，各地陸續(xù)實(shí)行的政策調(diào)控加碼，有助于打擊投機(jī)炒房等違規(guī)行為，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生短期降溫效果；另一方面，調(diào)控加碼中又注重內(nèi)在制度的優(yōu)化，體現(xiàn)出優(yōu)先保障剛需的政策傾向。

　　政策的持續(xù)發(fā)力使得穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期的效果逐漸顯現(xiàn)，最直觀的反應(yīng)就是對(duì)購房者預(yù)期的傳導(dǎo)，買房人變得越來越理性，出手也更加謹(jǐn)慎?？梢哉f調(diào)控成果來之不易，但這并不意味著一勞永逸，這是一個(gè)長期的工作。樓市調(diào)控，也不僅僅只針對(duì)房?jī)r(jià)，更基礎(chǔ)的調(diào)控應(yīng)該在供給量和供給結(jié)構(gòu)上發(fā)力進(jìn)行優(yōu)化?？傊?，房地產(chǎn)調(diào)控，需要更加全面性、精準(zhǔn)性和常態(tài)化。